По открытой смете. Схемы оплаты генподрядных услуг
Существуют два основных способа оплаты генподрядных услуг.
Это фиксированный процент от стоимости объекта и фиксированная цена.
Если генподрядчики предпочитают первый вариант, то инвесторы – второй.
Это объясняет поиск взаимно приемлемых схем.
Схема финансирования генподрядной деятельности во многом зависит от того, что за объект является предметом договора, идет ли речь о новом строительстве или реконструкции.
Так считает директор проектов «Генподрядной компании СТЭП» Александр Стуйт, с которым беседует корреспондент СГХ.
– Если речь идет о реконструкции объекта или комплекса, то в этом 
случае очень трудно предусмотреть все расходы заранее. Поскольку не всегда возможно гарантировать, как поведут себя те или иные старые конструкции. Новое строительство более предсказуемо. Но и здесь многое зависит от того, есть ли полноценный проект.
Если полноценный проект имеется, то появляется возможность подробно рассчитать все предстоящие затраты. Уже на стадии проекта определяются стройматериалы и оборудование и их поставщики, учитывается коэффициент инфляции и т. д. В этом случае может быть использована схема финансирования с твердой ценой (с минимальной ценой или просто ценой).
Но вся беда в том, что, как правило, полноценного проекта к моменту выбора генподрядчика никогда нет. В лучшем случае генподрядчик появляется тогда, когда готова утверждаемая часть проекта. То есть та часть, которая согласовывается с административными контролирующими органами и которая служит основанием для получения инвестором разрешения на строительство. Но после работа над проектом продолжается. Поэтому твердую, тем более минимальную, цену очень трудно назвать до начала строительства. Кроме того, нередко в проект вносятся изменения уже в ходе строительства. В результате появляются так называемые дополнительные работы.
– Можно ли найти взаимно приемлемый выход из этой ситуации?
– Выходом может являться работа по открытой смете. Например, такая схема была использована при строительстве животноводческого комплекса, сданного 24 апреля 2008 года в Тосненском районе. Заказчиком-инвестором данного объекта выступал «Агрохолдинг «Пулковский», а генподрядчиком – наша компания. Отмечу, что оплата генподрядных услуг по открытой смете в российской практике встречается достаточно часто.
Данная схема подразумевает фиксированную оплату услуг генподрядчиков, выраженную в процентах. Мы совместно с заказчиком, в данном случае с «Агрохолдингом «Пулковский», подбирали субподрядчиков, поставщиков материалов. То есть каждый раз проводили мини-тендеры и по согласованию с заказчиком заключали договоры с субподрядчиками.
– Если у вас фиксированный процент, то вы не заинтересованы выбирать субподрядчиков по минимальной цене?
– Заинтересованности вроде бы нет.
И если бы не было контроля со стороны заказчика и совместной подготовительной работы, то у генподрядчика мог возникнуть соблазн выбирать самых дорогих подрядчиков. Но в данном случае процесс ведется совместно с заказчиком, постоянно им контролируется. А заказчик наоборот заинтересован в минимальной цене. В итоге же мы получаем некую золотую середину – то есть выбираем надежных субподрядчиков, предложивших наиболее объективную цену.
Схема оплаты генподрядных услуг по открытой смете очень прозрачная. Это, конечно, не значит, что не возникают какие-то спорные моменты.
Беря на себя функции генподрядчика, мы всегда в нашей компании стремимся как можно полнее изучить технологическую сторону проекта. Например, перед тем, как начать работу над проектом строительства животноводческого комплекса, я ездил во Францию. Там изучал работу аналогичных предприятий, установленного там оборудования, применяемых технологий (дело в том, что партнером наших заказчиков является французская компания). Когда генподрядчик знает всю специфику проекта, он получает возможность оперировать разумными ценами.
– Какой процент от суммы строительства идет на оплату услуг генподрядчика?
– Приблизительно от 3 до 4% уходит на содержание площадки (охрана, ограждение, временное электроснабжение, водоснабжение, уборка). Около 3% идет на содержание центрального офиса (бухгалтерия, финансовые услуги, сопровождение проекта). Около 4,5% – налоги. Планируемая прибыль закладывается в размере 5%, но в итоге она обычно получается ниже. В результате мы получаем 15–17%. Дальнейшее повышение процента зависит от распределения рисков, инфляции и т. п. Если заказчик не желает брать на себя никакие риски по реализации проекта, то значит, их должен взять на себя генподрядчик. В этом случае идет удорожание генподрядной услуги, и она может превысить и 20%.
– По каким схемам оплаты генподрядных услуг предпочитают работать инвесторы?
– Они предпочитают фиксированную цену, как правило, по принципу – минимальной. Особенно часто эту схему используют иностранные инвесторы. Встречаются ситуации, когда иностранные инвесторы определяют бюджет проекта на основе уже построенных у себя объектов. При этом они «забывают» о 18-процентном НДС. О том, что в отличие от европейских стран у нас не экономическое регулирование, а административное.
– А генподрядчикам как удобнее работать?
– Очень удобно работать по принципу открытой сметы. Мы готовы работать и по фиксированной цене. Но для этого надо получить полное техническое задание от заказчика, изучить особенности его производства. Если генподрядчик подключается к проекту на этапе эскизного проектирования, то есть берет на себя еще и ответственность за проектирование и согласование, вот тогда – всё взвесив и оценив – он может идти на фиксированную цену.
– Если в проекте участвует управляющая компания, это влияет на оплату генподрядчика?
– На оплату услуг УК уходит от 3 до 7% от стоимости проекта. В моей практике в большинстве случаев участие УК большой пользы проекту не приносило, хотя бывали и исключения.
Беседовала Наталья Соколова
Мнения
Ф. Н. Филина, эксперт журнала «Российский бухгалтер»:
– Что касается фиксированного процента от стоимости объекта, то столичные генподрядчики могут получить в виде прибыли от 2 до 7% от суммы стройки. Если представить, что строительство среднего здания торгового центра в Москве будет стоить 25–50 млн долларов, легко понять, почему завоевать нишу на столичном генподрядном рынке непросто.
Наиболее распространенный способ – это когда заказчик выделяет некоторую сумму на строительство и устраивает конкурс между генподрядными организациями. Выбирается та, которая предоставляет лучшие услуги за минимальные деньги. В этом случае генподрядчик зарабатывает на разнице его фактических затрат и суммой, выделенной на данный объект.
Сергей Самойлов, заместитель генерального директора «Фоксконн Рус»:
– Одним из критериев привлекательности генподрядчика является умеренная цена на его услуги, а также умение и желание строителей уложиться в оговоренную смету. Почти половина всех российских строительных проектов выполняются с превышением бюджета. Для иностранных инвесторов такая ситуация недопустима. Сетования на вдруг подорожавшие стройматериалы не принимаются. Продвинутые генподрядчики заранее запасаются всем необходимым и тем самым «удерживаются» в рамках сметы.
Мечтой большинства заказчиков является генподряд с фиксированной ценой, когда фронт работ и их стоимость оговорены и зафиксированы в контракте. Но при ближайшем рассмотрении фиксированная стоимость строительства оказывается не столь уж неподвижной. Дополнительные работы, а значит, и удорожание проекта возникают, если в проектную документацию вносится много изменений или она не разработана в должной степени.
http://stroygorhoz.ru/ — Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области № 102 июнь-июль 2008
