Правоотношения подрядчика и заказчика
Как правильно отразить расчет за объекты строительства между застройщиком и подрядчиком?
Обязательно ли наличие проектно-сметной документации на капитальное строительство при условии заключения договора подряда в твердой договорной цене?
Отвечает НАТАЛЬЯ МАМОНОВА, налоговый консультант Санкт- Петербургского отделения «Что делать Консалт»
Инвестиционная деятельность заказчика-застройщика регулируется ПБУ 2/94 и Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций в части, не противоречащей более поздним нормативным правовым актам по бухгалтерскому учету.
В соответствии с п. 5 ПБУ 2/94 в бухгалтерском учете у застройщика и подрядчика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости. договорная стоимость объекта строительства определяется в договоре на строительство и может рассчитываться на основе стоимости (цены), определяемой в соответствии с проектом (твердая цена), с учетом оговорок в договоре на строительство, касающихся порядка их изменения (п. 6 ПБУ 2/94).
Правоотношения сторон при строительстве подрядчиком объекта по заданию заказчика регулируются параграфом 3 «Строительный подряд» главы 37 «Подряд» Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 709 ГК РФ в случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
При определении стоимости строительства новых зданий и сооружений независимо от источников финансирования, осуществляемого на территории РФ, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы необходимо руководствоваться Методикой определения стоимости строительной продукции (далее по тексту — Методика).
Размер капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки определяется на основании сметной стоимости (п. 3.1 Методики).
В соответствии с п. 3.15 Методики для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, обязательное наличие проектно-сметной документации при осуществлении капитального строительства установлено законодательно.
Представленное Вами Приложение № 1 «Стоимость работ строительного подряда» к договору подряда, по нашему мнению, можно считать разновидностью сметы при условии согласования ее с инвестором.
Вместе с тем п. 1.2 Приложения «Работы подготовительного периода» (стоимостью 6 000 000 рублей), во избежание необоснованного завышения объемов и стоимости работ, рекомендуется раскрыть, так как часть подготовительных работ может быть выполнена заказчиком-застройщиком. Данный вывод основывается на следующем:
В соответствии с п. 4.78 Методики в раздел «Подготовка территории строительства» включаются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и затратам относятся:
• отвод земельного участка, выдача архитектурно-планировочного задания и выделение красных линий застройки (определяются на основе расчета);
• разбивка основных осей зданий и сооружений и закрепление их пунктами и знаками;
• освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т. п.;
• компенсация стоимости сносимых (переносимых) строений и насаждений, принадлежащих организациям и (или) физическим лицам;
• осушение территории стройки, проведение на ней других мероприятий, связанных с прекращением или изменением условий водопользования, а также с защитой окружающей среды и ликвидацией неблагоприятных условий строительства;
• затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;
• плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта;
• приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период строительства, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве, или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель;
• плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства;
• затраты, связанные с оплатой работ (услуг), выполняемых коммунальными и эксплуатационными организациями, по выдаче исходных данных на проектирование, технических условий и требований на присоединение проектируемых объектов к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, а также по проведению необходимых согласований проектных решений;
• затраты, связанные с выполнением по требованию органов местного самоуправления исполнительной контрольной съемки построенных инженерных сетей;
• затраты, связанные с выполнением археологических раскопок в пределах строительной площадки;
• возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Таким образом, подрядчик должен расшифровать, какие виды подготовительных работ он будет осуществлять.
Что касается поставки оборудования заказчика-застройщика, то стоимость материальных ресурсов включается в состав сметной документации, независимо от того, кто их приобретал (п. 4.22 Методики).
Согласно гражданскому законодательству строительство осуществляется из материалов подрядчика (ст. 704 ГК РФ), либо полностью или частично из материалов заказчика (ст. 745 ГК РФ), либо с использованием давальческих материалов заказчика (ст. 713 ГК РФ).
Обязанности по обеспечению строительства материалами предусматриваются в договоре строительного подряда. При использовании материалов, передаваемых заказчиком подрядчику в качестве давальческих, т. е. без оплаты, указанные материалы остаются в собственности заказчика на основании ст. 220 ГК РФ и продолжают учитываться на его балансе. Заказчик как собственник материалов обязан возместить стоимость работ (без стоимости давальческих материалов) лицу, осуществившему эту переработку, т. е. подрядчику (п. 2 ст. 220 ГК РФ).
Таким образом, давальческие материалы не учитываются при расчетах за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком. В этом случае стоимость строительных работ определяется сторонами без учета стоимости материалов заказчика. По мере фактического использования материалов подрядчик представляет заказчику отчет об израсходованных материалах (в порядке, определенном договором).
В акты приемки выполненных работ по форме №КС-2 и справки о стоимости выполненных форме №КС-3 давальческие работ и затрат по материалы заказчика не включаются. Такой порядок установлен органами государственной статистики.
Из вышесказанного следует, что в случае использования давальческих материалов заказчика цена договора строительного подряда определяется на основе сметной стоимости, уменьшенной на стоимость этих материалов по ценам, учтенным в сметной документации. В случае, когда материалы для выполнения работ предоставляются подрядчику заказчиком с зачетом стоимости материалов в счет оплаты выполненных подрядчиком работ, стоимость выполненных подрядчиком работ определяется с учетом материалов, приобретенных у заказчика.
Если цена договора включает в себя стоимость оборудования, передаваемого заказчиком-застройщиком на давальческой основе, существует риск неправомерного завышения стоимости работ по капитальному строительству.
Арбитражной практики по поводу правильности составления проектно-сметной документации нет.
Правоотношения подрядчика и заказчика
Правоотношения подрядчика и заказчика
Как правильно отразить расчет за объекты строительства между застройщиком и подрядчиком?
Обязательно ли наличие проектно-сметной документации на капитальное строительство при условии заключения договора подряда в твердой договорной цене?
Отвечает НАТАЛЬЯ МАМОНОВА,
налоговый консультант Санкт- Петербургского отделения «Что делать Консалт»
Инвестиционная деятельность заказчика-застройщика регулируется ПБУ 2/94 и Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций в части, не противоречащей более поздним нормативным правовым актам по бухгалтерскому учету.
В соответствии с п. 5 ПБУ 2/94 в бухгалтерском учете у застройщика и подрядчика расчеты за объекты строительства отражаются исходя из их договорной стоимости. договорная стоимость объекта строительства определяется в договоре на строительство и может рассчитываться на основе стоимости (цены), определяемой в соответствии с проектом (твердая цена), с учетом оговорок в договоре на строительство, касающихся порядка их изменения (п. 6 ПБУ 2/94).
Правоотношения сторон при строительстве подрядчиком объекта по заданию заказчика регулируются параграфом 3 «Строительный подряд» главы 37 «Подряд» Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 709 ГК РФ в случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.
При определении стоимости строительства новых зданий и сооружений независимо от источников финансирования, осуществляемого на территории РФ, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы необходимо руководствоваться Методикой определения стоимости строительной продукции (далее по тексту — Методика).
Размер капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки определяется на основании сметной стоимости (п. 3.1 Методики).
В соответствии с п. 3.15 Методики для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, обязательное наличие проектно-сметной документации при осуществлении капитального строительства установлено законодательно.
Представленное Вами Приложение № 1 «Стоимость работ строительного подряда» к договору подряда, по нашему мнению, можно считать разновидностью сметы при условии согласования ее с инвестором.
Вместе с тем п. 1.2 Приложения «Работы подготовительного периода» (стоимостью 6 000 000 рублей), во избежание необоснованного завышения объемов и стоимости работ, рекомендуется раскрыть, так как часть подготовительных работ может быть выполнена заказчиком-застройщиком. Данный вывод основывается на следующем:
В соответствии с п. 4.78 Методики в раздел «Подготовка территории строительства» включаются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. К этим работам и затратам относятся:
• отвод земельного участка, выдача архитектурно-планировочного задания и выделение красных линий застройки (определяются на основе расчета);
• разбивка основных осей зданий и сооружений и закрепление их пунктами и знаками;
• освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т. п.;
• компенсация стоимости сносимых (переносимых) строений и насаждений, принадлежащих организациям и (или) физическим лицам;
• осушение территории стройки, проведение на ней других мероприятий, связанных с прекращением или изменением условий водопользования, а также с защитой окружающей среды и ликвидацией неблагоприятных условий строительства;
• затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;
• плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта;
• приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период строительства, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве, или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель;
• плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства;
• затраты, связанные с оплатой работ (услуг), выполняемых коммунальными и эксплуатационными организациями, по выдаче исходных данных на проектирование, технических условий и требований на присоединение проектируемых объектов к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, а также по проведению необходимых согласований проектных решений;
• затраты, связанные с выполнением по требованию органов местного самоуправления исполнительной контрольной съемки построенных инженерных сетей;
• затраты, связанные с выполнением археологических раскопок в пределах строительной площадки;
• возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Таким образом, подрядчик должен расшифровать, какие виды подготовительных работ он будет осуществлять.
Что касается поставки оборудования заказчика-застройщика, то стоимость материальных ресурсов включается в состав сметной документации, независимо от того, кто их приобретал (п. 4.22 Методики).
Согласно гражданскому законодательству строительство осуществляется из материалов подрядчика (ст. 704 ГК РФ), либо полностью или частично из материалов заказчика (ст. 745 ГК РФ), либо с использованием давальческих материалов заказчика (ст. 713 ГК РФ).
Обязанности по обеспечению строительства материалами предусматриваются в договоре строительного подряда. При использовании материалов, передаваемых заказчиком подрядчику в качестве давальческих, т. е. без оплаты, указанные материалы остаются в собственности заказчика на основании ст. 220 ГК РФ и продолжают учитываться на его балансе. Заказчик как собственник материалов обязан возместить стоимость работ (без стоимости давальческих материалов) лицу, осуществившему эту переработку, т. е. подрядчику (п. 2 ст. 220 ГК РФ).
Таким образом, давальческие материалы не учитываются при расчетах за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком. В этом случае стоимость строительных работ определяется сторонами без учета стоимости материалов заказчика. По мере фактического использования материалов подрядчик представляет заказчику отчет об израсходованных материалах (в порядке, определенном договором).
В акты приемки выполненных работ по форме №КС-2 и справки о стоимости выполненных форме №КС-3 давальческие работ и затрат по материалы заказчика не включаются. Такой порядок установлен органами государственной статистики.
Из вышесказанного следует, что в случае использования давальческих материалов заказчика цена договора строительного подряда определяется на основе сметной стоимости, уменьшенной на стоимость этих материалов по ценам, учтенным в сметной документации. В случае, когда материалы для выполнения работ предоставляются подрядчику заказчиком с зачетом стоимости материалов в счет оплаты выполненных подрядчиком работ, стоимость выполненных подрядчиком работ определяется с учетом материалов, приобретенных у заказчика.
Если цена договора включает в себя стоимость оборудования, передаваемого заказчиком-застройщиком на давальческой основе, существует риск неправомерного завышения стоимости работ по капитальному строительству.
Арбитражной практики по поводу правильности составления проектно-сметной документации нет.
