Получение разрешения на строительство
Прежде чем приступить к строительству, организация должна получить специальное разрешение
ЛЮДМИЛА ФЕДОРОВА, старший бухгалтер InterComp St.Petersburg
Разрешение на строительство это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Следует отметить, что выдача разрешения на строительство не требуется в случаях, установленных частью 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Правовые основы
При рассмотрении данного вопроса необходимо руководствоваться следующими нормативно-правовыми актами (список не исчерпывающий):
1. Ст. 51, 52 Градостроительного кодекса РФ.
2. Постановление Правительства РФ от 24.11.05 №698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
3. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.04 № 1747 «О Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга» и от 23.05.06 №612 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.04 №1747».
4. Приказ Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга № 129-п «О порядке работы Службы при выдаче разрешения на строительство».
В соответствии с приложением к Приказу Минстроя РФ от 03.06.92 № 131 «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ» разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ, а в городах и районах, где они отсутствуют, — органами архитектуры и градостроительства, при этом выдача разрешений на выполнение работ по сложным объектам производится с участием специалистов соответствующих территориальных органов Госархстройнадзора.
В Санкт-Петербурге организация рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на строительство осуществляется Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее — Служба) в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Служба на основании части 12 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ может выдавать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.
Разрешения оформляются в количестве двух экземпляров по установленным формам. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства. Срок действия разрешений при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Разрешение на строительство, в соответствии с частью 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, может быть продлено по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Для получения разрешения на строительство от застройщика требуется заявление по утвержденной форме. Служба в течение десяти дней со дня получения заявления от застройщика:
• проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
• проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана земельного участка (кадастрового плана земельного участка и архитектурно-планировочного задания, выданных до 16.01.06).
Документальное оформление
Документами, являющимися основанием для выдачи разрешения на строительство, также являются:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
З) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
7) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий (выдает лицензированная геодезическая организация);
8) общий и специальные журналы работ;
9) документы, подтверждающие возможность физических и юридических лиц осуществлять строительную деятельность;
10) согласование КГИОП по объектам, находящимся под его контролем;
11) заявление о выдаче разрешения на строительство.
Бухгалтерский и налоговый учет
Затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с возведением объекта (строительные работы, приобретение оборудования, работы по монтажу оборудования и др.), его вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору.
При организации бухгалтерского учета операций, связанных с долгосрочными вложениями, организации руководствуются Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Письмом Минфина РФ от 30.12.93 1160 (далее — ПБУ по учету долгосрочных инвестиций). Как указано в Письме Минфина РФ от 15.09.05 №07-05-06/243 «О бухгалтерском учете расходов организации и операций, связанных с долгосрочными вложениями», этим документом следует руководствоваться в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету.
На основании п. 2.3 ПБУ по учету долгосрочных инвестиций плату за получение специального разрешения на выполнение СМР по объекту заказчик включает в стоимость этого объекта и отражает в бухгалтерском учете на счете 08 «Вложение во внеоборотные активы», субсчет «Строительство объектов основных средств».
Для целей налогообложения прибыли плата за получение специального разрешения включается, у заказчика, в стоимость объекта (ст. 257 Налогового кодекса РФ).
