Договора, отчетность, делопроизводство
Челышкин Василий Арнольдович
Генеральный директор аудиторской фирмы ООО «Экостат-Аудит»
Об обложении налогом на доходы физических лиц денежных выплат, производимых владельцам сносимых гаражей?
Согласно п.п. и 3 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц государственные пособия, а также иные вы- платы и компенсации, выплачиваемые в соответствии с действующим законодательством. Однако компенсаций физическим лицам при ликвидации их гаражей, находящихся на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, действующим законодательством не предусмотрено.
Вместе с тем в соответствии со ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством в порядке, предусмотренном ст. 279-282 ГК РФ. Указанный выкуп возможен только у владельцев самовольно установленных гаражей, получивших после такой установки разрешительную документацию на их размещение на данном земельном участке. При отсутствии такого разрешения в соответствии с положениями ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации освобождение земельных участков от самовольно установленных гаражей осуществляется владельцами этих гаражей или за их счет уполномоченными органами без выкупа данного имущества государством. Исходя из положений ст. 281 ГК РФ с собственником имущества, находящегося на изымаемом земельном участке в законном порядке, заключается соглашение о выкупе, которое представляет собой обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое имущество его собственнику.
Таким образом, выкупная цена, уплачиваемая в рамках соглашения о выкупе с собственником имущества, является доходом налогоплательщика от продажи имущества. Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, самостоятельно исчисляют и уплачивают налог по своему месту жительства.
При этом п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при получении налогоплательщиком в налоговом периоде сумм от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, или от продажи иного имущества налогоплательщик имеет право на получение соответствующего имущественного налогового вычета. К иному имуществу, в частности, могут быть отнесены и гаражи. При этом если гараж находился в собственности налогоплательщика менее трех лет, то размер имущественного налогового вычета не может превышать 125 000 руб. В случае если гараж находился в собственности три года и более, то имущественный налоговый вы чет предоставляется в сумме. полученной налогоплательщиком от продажи имущества. Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Об исправлениях в бухгалтерской и налоговой отчетность при обнаружении ошибок в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам
В практике бухгалтерского учета существуют два метода исправления ошибок: метод дополнительной записи и метод «красное сторно».
Метод дополнительной записи применяется в случае. если бухгалтер правильно определил корреспонденцию счетов. но при этом по ошибке указал сумму. меньшую, чем нужно.
Метод «красное сторно» применяется тогда, когда нужно отменить неправильную запись
Конкретный порядок исправления ошибок в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности зависит от того, когда именно ошибка обнаружена.
Согласно п. 11 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности, утвержденных приказом Минфина России от 22.07.03 г. .№ 67н (ред. от 18.09.06 г.), в случаях выявления организацией неправильного отражения хозяйственных операций текущего периода до окончания отчетного года исправления производятся записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета в том месяце отчетного периода, когда искажения выявлены. документальным подтвержден нем совершенной операции в этом случае будет являться бухгалтерская справка-расчет.
При выявлении ошибок после окончания года и сдачи годовой бухгалтерской отчетности исправления вносятся том месяце, когда ошибки обнаружены. и учитывают исправления только при формировании отчетных показателей за новый отчетный период. При этом соответствующая сумма отражается как прибыль (убыток) прошлого года, выявленная в отчетном году, путем ее отнесения на счет 91 «Прочие доходы и расходы» с одновременной корректировкой остатков на счетах учета имущества, обязательств, капитала, в оценке которых выявлены отклонения.
В налоговом учете при обнаружении ошибок в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, перерасчет налоговых обязательств производится в периоде совершения ошибки (п. 1 ст. 54 НК РФ).
При исправлении выявленных налогоплательщиком ошибок, связанных с исчислением налогов, ПК РФ предусматривает внесение изменений в налоговые декларации. Согласно ст. 81 ПК РФ при обнаружении ошибок необходимо представить уточненные декларации по налогам за те периоды, в которых была допущена ошибка. Если в результате представления корректирующей налоговой декларации образуется недоимка по налогу, то организация должна уплатить налог и заплатить сумму пеней, которая начисляется и уплачивается в соответствии с порядком, изложенным в ст. 75 НК РФ.
Сумма излишне уплаченного налога (если образуется переплата) подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашению недоимки либо возврату налогоплательщику на основании его письменного заявления по решению налоговых органов (ст. 78 НК РФ).
Обязана ли организация, которая предоставляет своим работникам беспроцентные займы на приобретение квартиры, исполнять обязанности налогового агента по определению и налогообложению материальной выгоды по заемным средствам, облагаемой по ставке 13%, если налогоплательщик не уполномочил ее на выполнение этих обязанностей?
В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является, в частности, материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей. Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога на доходы физических лиц. Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.1. 227 и 228 НК РФ.
Таким образом, при получении налогоплательщиком в результате отношений с организацией дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными средствами, указанная организация признается на основании ст. 226 ПК РФ налоговым агентом и обязана исчислить. удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога на доходы физических лиц.
Каков порядок отражения и применения налоговых вычетов по налогу, выделенному в счетах на оплату услуг гостиницы и кассовых чеках?
В соответствии с п. 7 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ суммы НДС. уплаченные по расходам на командировки (расходам по проезду к месту служебной командировки и обратно, включая расходы на пользование в поездах постельными принадлежностями, а также расходам на наем жилого помещения), подлежат вычету на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога.
Пунктом 7 ст. 168 НК РФ определено, что при реализации товаров за наличный расчет организациями (предприятиями) и индивидуальными предпринимателями розничной торговли и общественного питания, а также другими организациям и, индивидуальным и предпринимателями, выполняющими работы и оказывающими платные услуги непосредственно населению, требования, установленные п.п. З и 4 ст. 168 НК РФ (выставление счета-фактуры, выделение в расчетных документах суммы налога на добавленную стоимость отдельной строкой), по оформлению расчетных документов и выставлению счетов-фактур считаются выполненными, если продавец выдал покупателю кассовый чек или иной документ установленной формы.
Следовательно, суммы налога на добавленную стоимость по командировочным расходам, предъявляемые к вычету, могут подтверждаться не только счетами-фактурами, но и иными документами, в том числе чеком ККТ с выделением в нем отдельной строкой налога на добавленную стоимость.
В соответствии с п.п. 1 и 13 Положения об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 31.0305 г. № 171 (ред. от 5.12.06 г.), документы, оформленные на бланках строгой отчетности, являются первичными учетными документами, и в случае, если данные бланки предназначены для осуществления денежных расчетов с населением, бланки строгой отчетности приравниваются к кассовым чекам.
Данной норме соответствует также положение, закрепленное в Правилах ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 2.12.2000 г. № 914 (ред. от 16.02.04 и 11.05.06 г.). В частности, из п.п. 16, 21 Правил следует, что при розничной торговле основанием для внесения записей в книгу продаж для продавца является лента ККМ, а в случаях, предусмотренных законодательством, — документы строгой отчетности, утвержденные в установленном порядке и выданные покупателям.
По нашему мнению, выделение суммы НДС в кассовом чеке на оплату услуг гостиницы, а также наличие выделенной суммы НДС в счете гостиницы, даже если он составлен на бланке, не являющемся бланком строгой отчетности, дает основание организации отразить сумму предъявленного налога по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», субсчет «Командировочные расходы», а затем на момент утверждения авансового отчета применить налоговый вычет по НДС.
Каков порядок уведомления налоговых органов о принятом решении об изменении, с 1 января 2008 года, объекта налогообложения при применении упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности
Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая, предусмотренного пунктом З статьи 346.14 НК РФ. В частности, объект налогообложения не может изменяться налогоплательщиком в течение трех лет с начала применения упрощенной системы.
При этом налогоплательщик, изменив объект налогообложения, вправе вновь изменить выбранный им объект налогообложения при дальнейшем применении упрощенной системы по окончании налогового периода (календарного года).
Учитывая, что для налогоплательщиков, принявших решение об изменении объекта налогообложения после 1 января 2006 года, не установлен срок подачи в налоговый орган уведомления о переходе на иной объект налогообложения, указанные налогоплательщики обязаны уведомить об этом налоговый орган до начала налогового периода, в котором ими будет применяться данный объект налогообложения.
Об обложении НДС премии, предоставленной поставщиком покупателю за выполнение определенных условий договора
На основании подпункта 2 пункта статьи 162 НК РФ налогообложению НДС подлежат полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг).
В случае если денежные средства. полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), такие денежные средства налогообложению налогом на добавленную стоимость не подлежат.
Таким образом, премии, полученные покупателем товаров от продавца по результатам продаж за определенный период без изменения цены товара, НДС не облагаются.
О порядке определения налоговой базы по НДС при реализации основного средства, которое учитывается в балансе по стоимости, включающей НДС
В соответствии с подпунктом пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе по реализации предметов залога и передаче товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации. а также передаче имущественных прав.
Передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе в целях главы 21 НК РФ признается реализацией товаров (работ, услуг).
В силу норм ст. 154 НК РФ, при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости, включающей уплаченный НДС, налоговая база исчисляется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой на основании положений статьи 40 НК РФ, с учетом НДС, акцизов (для подакцизных товаров) и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок). Об этом сказано в пункте З статьи 154 НК РФ.
Таким образом, при реализации основного средства налоговая база по НДС исчисляется как разница между суммой полученных денежных средств (с учетом НДС) и его балансовой стоимостью (с учетом переоценок). Согласно пункту 4 статьи 164 НК РФ сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118.
Об оформлении заказчиком сводного счета-фактуры
После завершения строительства заказчик должен выписать инвестору сводный счет-фактуру, отразив в нем стоимость работ, выполненных подрядчиками, и стоимость материалов (оборудования), использованных при капитальном строительстве. На основании этого счета-фактуры инвестор сможет предъявить НДС по строительству к вычету из бюджета.
С 1 января 2006 года действует новый порядок вычета «входного» НДС по капитальному строительству. Согласно пункту 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ, организация может предъявить к вычету из бюджета «входной» НДС по работам и материалам (оборудованию), предъявленным ей подрядчиками (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства. При этом для принятия налогоплательщиком работ на учет, нужно иметь первичные документы и счет-фактуру, выставленный этими подрядчиками или заказчиками-застройщиками (п. 1. 5 ст. 172 НК РФ). Ждать ввода объекта в эксплуатацию инвестору не нужно: НДС можно принимать к вычету ежемесячно или ежеквартально после того, как работы будут приняты от исполнителя.
Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур при расчетах по НДС порядок передачи «входного» НДС от заказчика к инвестору не определен. Вместе с тем такой порядок имеет место в разъяснениях и Министерства финансов России (письмо от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07) и налоговых органов (письмо ФНС России от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/2467/17®, письма УФНС России по г. Москве от 8 июля 2005 г. ЗЫ 19-1 1/48874).
Пока осуществляется строительство объекта, заказчик собирает от подрядных организаций и поставщиков счета-фактуры по выполненным работам (приобретенным материалам), регистрируя их у себя в журнале учета полученных счетов-фактур, без регистрации в книге покупок. После того как строительство будет завершено (не позднее пяти дней после передачи на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством), заказчик составляет сводный счет-фактуру в двух экземплярах. При этом СМР и материалы (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. К сводному счету-фактуре прилагаются копии счетов-фактур, полученных от подрядных организаций и поставщиков, первичные документы, документы на оплату. Один экземпляр счета-фактуры передается инвестору для принятия НДС к вычету из бюджета, а второй хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.
Если инвесторов несколько, то счета-фактуры выписываются каждому из них исходя из их доли участия (на основе сводной ведомости затрат на строительство и справки-расчета). Сводные счета-фактуры с приложениями хранятся у инвестора в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируются в книге покупок по мере принятия НДС к вычету.
На стоимость услуг по организации строительства заказчик оформляет отдельные счета-фактуры. Их он уже регистрирует в книге продаж в общеустановленном порядке.
Пример 1.
По договору, заключенному с ЗАО «Строительство и инвестиции», исполняющего функции инвестора, и ООО «3аказчик строительства» привлекло для строительства объекта трех подрядчиков. Стоимость выполненных строительно-монтажных работ составила 11 8000 руб. (в том числе НДС — 18000 руб.). А стоимость оборудования, использованного для строительства объекта, — 23 600 руб. (в том числе НДС — 3600 руб.). Кроме того, один из подрядчиков применяет специальный режим налогообложения (упрощенная система налогообложения) и не является плательщиком НДС. Стоимость строительно-монтажных работ, предъявленная им Заказчику составила 20000 руб.
Рассмотрим, как будет составлен сводный счет-фактура на стоимость работ подрядчиков и стоимость оборудования, который ООО «Заказчик строительства» предъявит ЗАО «Строительство и инвестиции».
Порядок оформления счетов-фактур Инвестором соинвесторам и дольщикам, принимающим участие в строительстве объекта, аналогичен порядку, предусмотренному при расчетах Заказчика и Инвестора. То есть, при получении Инвестором счета-фактуры от Заказчика, составленного в соответствие с требованиями ст. 169 НК РФ, Инвестор имеет право предъявить к возмещению НДС, в части суммы инвестиционного взноса, проинвестированного Инвестором за счет собственных источников. На долю привлеченных инвестиций, Инвестор передает каждому соинвестору свой счет-фактуру, на сумму инвестиционных взносов последних. При этом по нашему мнению, информация, отражаемая в графе 1 счета-фактуры будет зависеть от ряда причин:
Вариант 1. Если договором обязанность по оформлению недвижимости в собственность Соинвесторов возложена на Генерального инвестора, то передать соинвестору он обязан именно объект недвижимого имущества и в счете-фактуре следует указать: («Квартира 1№ ___ по объекту ___________») с расшифровкой сумм, облагаемых по разным ставкам НДС (не облагаемых НДС).
Вариант 2. Если договором предусмотрено, что в собственность имущество оформляет Соинвестор, то в графе 1 счета-фактуры рекомендуем указывать:
«Передача прав требования (квартира, машино-место и т.п.) по договору № от __________ 200_ г.») с расшифровкой сумм, облагаемых по разным ставкам НДС (не облагаемых НДС).
Расшифровка в графе 1. счета-фактуры структуры освоенных капитальных вложений или формулировка в виде «Затраты по строительству», по нашему мнению, Инвестором не правомерна, так как капитальные вложения осваивает Заказчик-Застройщик.
В процессе осуществления инвестиционно-строительной деятельности в инвентарную стоимость объекта строительства, формируемую Заказчиком, могут включаться работы и услуги, как оказываемые лицами, применяющими специальные налоговые режимы (освобожденные от исполнения обязанностей налогоплательщиков), так и не подлежащие налогообложению НДС (не признаваемые объектом налогообложения). Соответственно, их стоимость, при оформлении документов приема-передачи построенных объектов по результатам реализации инвестиционного контракта (включая счета-фактуры), за счет взносов дольщиков, должна учитываться обособлено, как не подлежащая налогообложению НДС.
Пример 2
Инвестор заключил договор на приобретение прав требования 1000 кв.м. жилых помещений в строящемся доме по цене 100 руб. за 1 кв.м.
Права инвестирования переуступлены Соинвестору 1 в объеме 800 кв.м. по цене 110 руб. за 1 кв.м. и Соинвестору 2 в объеме 100 кв.м. по цене 110 руб. Соответственно, привлечено средств:
— 88.000 руб. от Соинвестора 1;
— 11.000 руб. от Соинвестора 2.
Собственные средства Инвестора, в приобретение 100 кв.м. площадей составили 10.000 руб., (исходя из стоимости кв.м. равной 100 руб., предусмотренной инвестиционным контрактом с заказчиком).
Доля инвестиций участников проекта составила:
— Соинвестор 1 — 80%;
— Соинвестор 2 — 10%;
— Инвестор — 10%.
По завершении строительства и приемки дома приемочной комиссией Заказчик передал Инвестору затраты в сумме 161.600 руб., в т.ч. НДС — 21.600 руб., которые сложились из;
— стоимости СМР, выполненные подрядными организациями по ставке НДС 18% в сумме 118.000 руб., в т.ч. НДС — 18.000 руб.;
— стоимость оборудования в сумме 23.600 руб., в т.ч. НДС — 3.600 руб.;
— стоимости СМР, выполненные подрядными организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения в сумме 20.000 руб.
Исходя из доли собственных и привлеченных средств Инвестор имеет право возместить из бюджеты НДС в сумме 2.160 руб. (18.000 руб.х10% + 3.600 руб. х 10%).
Оставшуюся часть затрат Инвестор обязан передать Соинвесторам № 1 и № 2 с учетом разницы в цене между приобретенным и реализованным правом (в нашем примере 10 руб. с 1 кв.м.).
Доли НДС, приходящиеся на Соинвесторов распределились следующим образом:
• Соинвестору № 1 — 18.500,34 руб. (18.000 руб.х 80% + 3.600 руб.х80%) + 1220,34 руб. (8000 руб.х18: 118);
• Соинвестору № 2 — 2.312,54 руб. (18.000 руб.х10% + 3.600 руб.х10%) + 152.54 руб. (1000х18 :118).
При этом, счета-фактуры, составленные Инвестором рекомендуем заполнить таким образом, чтобы был выделен НДС по вложениям Соинвестора.
Об учете в целях налогообложения прибыли дополнительных расходов, возникающих у застройщика (инвестора) при реализации инвестиционных контрактов, связанных с исполнением обязательств перед администрацией
В ходе строительства по условиям инвестиционного контракта у застройщиков (заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства объектов жилого и нежилого фонда возникает обязанность в строительстве или финансировании дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, к которым относятся, в том числе и жилой (нежилой) фонд, а также инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти, в чьем ведении находятся земельные участки, отчуждаемые под строительство (далее — обременения). Ответ на вопрос, каким образом отразить в учете эти обременения, дали специалисты Минфина в письмах от 25.05.2007 № 03-03-06/1/319, от 28.05.2007 №03-03-06/1/333 и от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/733.
Финансисты подтвердили свою позицию об экономической обоснованности расходов по выполнению обременений и их характере. признавая их расходами капитального характера. О необходимости включать такие расходы в первоначальную стоимость объекта сказано в письмах Минфина РФ от 25.01.2006 № 03-03-04/1/57 и от 26.08.2005 03-03-047/2/53. Следует отметить. что ранее чиновники были против учета указанных расходов в целях налогообложения, поскольку считали их не связанными с деятельностью организации (Письмо от 21.01.2005 03-03-01-04/1/19). Вопрос о том, в стоимость какого объекта — основного строительства или обременения — включаются данные расходы, в предыдущих письмах не уточняется. Только в Письме от 28.05.2007 03-03-06/1/333 финансовое ведомство прямо указало, что сумма расходов по выполнению обременений включается в стоимость объекта основного строительства.
Наиболее важным, на наш взгляд, является то, что Минфин в Письмах от 25.05.2007 № 03- 03-06/1/319 и от 22 октября 2007г. №03-03-06/1/733, дал иную правовую оценку отношений, возникающих в рамках инвестиционного контракта между организацией-застройщиком (заказчиком, инвестором) и органами государственной власти или местного самоуправления. Наряду с обязанностью застройщика по выполнению обременений со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство). Заметьте. возмездные, Это позволяет считать обременения платой за получение указанных прав и разрешений.
Таким образом, для того чтобы определить величину расходов на приобретение прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство, необходимо отдельно от затрат на строительство основного объекта сформировать стоимость обременений. После передачи объекта обременений сумма расходов по его выполнению включается в стоимость объекта основного строительства.
Отношения сторон в рамках инвестиционного контракта являются возмездными. В связи с этим, говорить о безвозмездной передаче объектов обременений и применении в этом случае п.п. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ, в соответствии с которым данная передача не признается, в частности, объектом обложения НДС, не приходится. Хотя, в Письме от 16.10 2006 03-03-04/1/692 финансисты указали, что именно эту норму следует использовать при передаче жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению). Считаем, что в данном случае можно воспользоваться п.п. 1 п. 1 ст. 146 и п.п. 4 п. 3 ст. 39, согласно которым передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не подлежит обложению НДС, поскольку не является операцией по реализации
Об оформлении договора долевого строительства
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. .№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее — Закон «Об участии в долевом строительстве») установил новую форму договора — договор участия в долевом строительстве.
Как должен быть оформлен такой документ, мы рассмотрим ниже.
Стороны договора
Сторонами договора участия в долевом строительстве могут быть только застройщик и физическое или юридическое лицо, которое хочет финансировать строительство объекта (кроме объекта производственного назначения) в любых целях — как для личного потребления, так и для предпринимательства.
Требования, предъявляемые к застройщику, перечислены в статье 2 Закона «Об участии в долевом строительстве». Так, по Закону застройщиками могут быть организация или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Условия договора
Обязательными условиями договора, перечисленными в пункте 4 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве», являются:
1. Определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Закон «Об участии в долевом строительстве», и изданная в соответствии с ним Инструкция «Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве…» не уточняют, как описать в договоре передаваемый дольщику объект и как должны выглядеть документы с описанием этого объекта. По нашему мнению, для многоквартирных домов в договоре достаточно указать строительный адрес объекта, серию дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь, К договору необходимо приложить подписанные обеими сторонами копии поэтажных планов помещений, указан на них местоположения передаваемых помещений (обводкой или штриховкой).
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. При этом он может отличаться от срока ввода объекта в эксплуатацию, но не более чем на два месяца в сторону его увеличения (п. 3 ст. 8 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
В договоре целесообразно добавить к ориентировочному сроку ввода объекта в эксплуатацию некоторое время, необходимое для подготовки передаточных актов и уведомления участника долевого строительства о готовности объекта к передаче. Причем если срок ввода объекта в эксплуатацию изменился, с участниками долевого строительства нужно подписать соответствующее дополнительное соглашение. Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено участнику не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта, указанного в договоре.
Если застройщик нарушит срок передачи объекта участнику долевого строительства, указанный в договоре, то ему придется уплатить неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
Обращаем внимание: в соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса РФ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику должен определяться конкретной календарной датой. Указание срока в виде «III квартал 2007 года» недопустимо нужно указывать точную дату, к примеру, 30 сентября 2007 года.
З. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Цена договора может указываться в рублях, но возможно привести в договоре порядок расчета этой цены. Однако он должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Так, цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Если оплата услуг застройщика не будет выделена в договоре отдельно и если одновременно в проектно-сметной документации затраты застройщика также не будут выделены отдельной строкой, то застройщик не сможет возместить затраты на свое содержание в силу статьи 18 Закона «Об участии в долевом строительстве».
Если дольщик должен уплатить цену договора единовременно, то просрочка оплаты более трех месяцев является основанием для того, чтобы застройщик предъявил требования о расторжении договора в судебном порядке. Это установлено пунктом 4 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве».
Если же дольщик вносит платежи в предусмотренный договором период, нарушение этих сроков более чем в три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа более трех месяцев также является основанием для расторжения договора в судебном порядке. Это записано в пункте 5 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве».
При этом дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки п. 6 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Гарантийный срок не может составлять менее пяти лет. При этом он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. если иное не предусмотрено договором.
Государственная регистрация договора
Договор требует государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. З ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве»). Однако Закон «Об участии в долевом строительстве» не запрещает, чтобы застройщик получал денежные средства от дольщика до того. как договор пройдет государственную регистрацию. Это важно, поскольку государственная регистрация договора может затянуться.
Расторжение договора
Закон «Об участии в долевом строительстве» ставит в неравное положение стороны договора по вопросу его расторжения и отказе от исполнения.
Дольщик может расторгнуть договор и в иных случаях (кроме установленных статьей 9 Закона «Об участии в долевом строительстве»), предусмотренных договором. При этом застройщик обязан вернуть ему денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. действующей на день возврата денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата ему.
Застройщик в отличие от участника долевого строительства вправе расторгнуть договор только через суд.
Когда можно не исполнять договор
Согласно статье 9 Закона, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если:
— застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
— прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
— существенно изменена проектная документация многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;
— изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
— объект построен с отступлением от условий договора, приводящим к ухудшению его качества;
— существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства.
