Договор долевого участия
Обязательные условия и требования к договору участия в долевом строительстве достаточно жестко и четко регламентированы федеральным законодательством.
ИРИНА ОСИПОВА, директор по аудиту и консалтингу ООО «Аудит Проф-Консалт»
Отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства и возникновением у участников права собственности на объекты долевого строительства регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 22.12.04 (в редакции от 17.07.09).
Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Основные понятия, используемые в договоре участия в долевом строительстве.
• застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
• объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, строящихся также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
При заключении договора об участии в долевом строительстве следует иметь в виду, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после выполнения следующих условий:
• получения в установленном порядке разрешения на строительство;
• опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ от 22.12.04;
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Предмет договора
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Требования к договору
В первую очередь, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данной связи стоит отметить, что отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является административным правонарушением, штрафные санкции за которое весьма ощутимы. Ответственность за данное нарушение предусмотрена частью 1 ст. 14.28 КоАП РФ, а именно — наложение административного штрафа:
• на должностных лиц в размере от 15 000 до 20000руб.;
• на юридических лиц — от 400 000 до 500 000 руб.
Данная позиция подтверждена и судебной практикой. Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.09 по делу №А21-6532/2008
Обязательные условия
Обязательные условия, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, следующие:
• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.
Данные условия установлены п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ. Стоит обратить особое внимание, что при отсутствии в договоре обязательных условий такой договор считается незаключенным.
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но лишь в том случае, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В договоре необходимо отразить, каким образом происходит уплата цены договора: путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (по графику платежей). В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Аналогично, застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в случае если уплата платежей предусмотрена договором в течение определенного периода (по графику) и при этом участник долевого строительства систематически нарушает сроки внесения платежей. Понятие «систематически» Федеральный закон №214-ФЗ расшифровывает так:
• нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев;
• просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев.
Кроме того, п. 6 ст. 5 Закона предусмотрены и санкции за несвоевременную оплату для участника долевого строительства. За нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Гарантии качества
Договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены критерии качества объекта долевого строительства, соответствие его требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентам, иным обязательным требованиям, а также ответственность застройщика за нарушение этих критериев и гарантийный срок.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Передача объекта долевого строительства
В договоре участия в долевом строительстве необходимо отразить порядок передачи объекта. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства может быть осуществлено, только если это установлено договором. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Расторжение договора
Условия расторжения договора в одностороннем порядке регламентированы статьями 5 и 9 Федерального закона №214-ФЗ. В общем случае для участника долевого строительства это:
• неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
• исполнение застройщиком обязанностей по строительству объекта с отступлением от условий договора;
• существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
• иные установленные федеральным законом или договором случаи.
Для застройщика основанием является несвоевременное внесение платежа участника долевого строительства по договору либо систематическое нарушение сроков внесения платежей.
Таким образом, в договоре участия в долевом строительстве стороны могут предусматривать иные условия расторжения, но они не должны противоречить Федеральному закону №214-ФЗ.
Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя
В заключение отметим, что обязательные условия и требования к договору участия в долевом строительстве достаточно жестко и четко регламентированы Федеральным законом №214-ФЗ. Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда застройщик включает в договоры свои условия о порядке расторжения либо о размере санкций и др. (например, вместо одной трехсотой ставки рефинансирования для исчисления санкций предусматривают одну стопятидесятую ставки), не соответствующие закону. Такие условия не только могут быть оспорены участником долевого строительства, но и являются административным правонарушением, за которое застройщик может быть привлечен к административной ответственности.
Согласно части 2 ст. 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа:
• на должностных лиц в размере от 1000 до 2000 руб.;
• на юридических лиц — от 10 000 до 20 000 руб.
Данная позиция подтверждается арбитражной практикой. Например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.04.07, 09.04.07 №Ф04-1990/2007(33110-А45-43) по делу №А45-596/2007- 14/58.
