Заключение, исполнение и расторжение договора строительного подряда

 Установление в договоре строительного подряда твердой цены снижает вероятность предъявления претензий со стороны налоговых органов в завышении расходов и необоснованном уменьшении налоговой базы по налогу на прибыль.

 При заключении договора строительного подряда юристам и руководству организации следует учесть множество факторов: изменения гражданского законодательства, судебно-арбитражную практику, особенности составления сметной документации, а также другие нормативно-правовые документы.

Строительство, реконструкция, монтажные и прочие аналогичные работы, как правило, связаны с большими затратами организаций, поэтому заключение договора строительного подряда является одним из основных факторов, определяющих успешность сделки. От того, насколько точно и конкретно отражены в договоре условия выполнения работ, распределены обязательства, ответственность и риски, зависит возможность разрешения споров в пользу организации в случае возникновения конфликтных ситуаций.

 Правовые аспекты договора строительного подряда

 Договор строительного подряда носит возмездный и взаимный характер. Он является разновидностью договора подряда, поэтому к нему применяются все нормы главы 37 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 702 ГК РФ сторонами договора выступают заказчик и подрядчик. В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Заказчик, в свою очередь, принимает на себя обязательство создать подрядчику необходимые для этого условия, принять результат таких работ и уплатить обусловленную пену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия или иного сооружения (в том числе и жилого дома), а также на выполнение иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (например, монтажных работ, работ по капитальному ремонту и проч.). Статьей предусмотрено, что в ряде случаев подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком при условии отражения данного условия и срока эксплуатации в договоре.

При этом следует отметить, что в соответствии со ст. 702 ГК РФ к договорам бытового подряда, строительного подряда, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядных работ для государственных нужд положения, предусмотренные главой 37 ГК РФ, применяются, если иное не установлено правилами настоящего ГК РФ по этим видам договоров.

Договор строительного подряда, как и любой другой, должен содержать прежде всего предмет договора. Из определения ст. 740 ГК РФ следует, что предметом договора может выступать возведение вновь строящегося объекта строительства, реконструкция здания, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом. То есть предметом договора строительного подряда является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную осуществленную форму. Предмет должен быть определен надлежащим образом, в противном случае договор может быть признан недействительным. То есть в полной мере должны быть определены объем и содержание работ. Участникам строительной деятельности должно быть понятно, что именно от них требуется.

Безусловно, также должны соблюдаться общие условия, предъявляемые к оформлению любого договора: документ должен быть скреплен печатями заказчика и подрядчика, должны быть личные подписи ответственных лиц, а также расшифровка этих подписей. Чтобы не возникло лишних споров, рукописных приложений или дополнений к договору лучше избежать.

При заключении договора строительного подряда также в обязательном порядке следует оговаривать ряд существенных моментов: сроки выполнения работ и цену договора.

Порядок определения цены договора строительного подряда, виды цен

 Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Цена обычно определяется путем составления сметы работ, которая представляет собой перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и т. д. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в порядке, установленном законодательством или самим договором строительного подряда.

Согласно п. 2 ст. 709 ГК РФ в цену договора подряда (в том числе и строительного) включаются компенсации всех издержек (возмещение материальных и финансовых затрат), понесенных подрядчиком, и причитающееся ему вознаграждение.

Соответственно, существует два способа определения цены:

1)цена договора изначально включает в себя вознаграждение подрядчика и компенсацию его издержек;

2)цена включает в себя только вознаграждение подрядчика, а компенсация его издержек производится на основании документов, подтверждающих понесенные затраты.

Но до фактического завершения работ ни одна из сторон договора не может определить точное количество произведенных затрат по каждому из этапов строительных работ. В таких случаях, как правило, составляется строительная смета с «плавающими» расходами. Окончательная цена работ устанавливается уже после подписания акта приема-передачи. Однако стоит отметить, что применение данного способа может привести к неоправданному завышению сметных работ, к тому же подрядчику придется многократно доказывать обоснованность своих издержек. Это, в свою очередь, грозит непризнанием налоговыми органами расходов обоснованными.

Цена договора определяется исходя из фактических объемов работ и их сметной стоимости. Согласно ст. 709 ГК РФ смета утверждается заказчиком и является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Сметой определяется стоимость работ либо устанавливается механизм ее определения. Согласно п. 4 ст. 709 ГК РФ смета может быть приблизительной или твердой. Соответственно, приблизительной и твердой может быть и цена договора.

Преимуществом твердой цены является ее определенность, позволяющая заказчику планировать свои затраты. Кроме того, наличие твердой цены не позволит подрядчику отклониться от сметы или выполнить какие-либо непредусмотренные работы. Приблизительная цена в ряде случаев также указывается в тексте договора с формулировкой «не может превышать сумму» или «не более». Приблизительная цена применяется, как правило, при выполнении работ поэтапно. Для каждого этапа может быть установлена своя цена. Однако установление в договоре твердой цены снижает вероятность предъявления претензий со стороны налоговых органов в завышении расходов и необоснованном уменьшении налоговой базы по налогу на прибыль. По общему правилу смета составляется на каждый объект строительства. Сводные сметные расчеты стоимости строительства — это документы, которые определяют лимит расходов сметных средств, необходимых для полного завершения строительства.

Если заказчик несвоевременно предоставит подрядчику техническую и сметную документацию, подрядчик не будет иметь возможности приступить к работе и, соответственно, закончить ее в оговоренный срок. Такая ситуация может послужить основанием для возникновения судебных споров между сторонами договора.

Главным документом, который необходимо использовать при составлении сметной документации, является Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденная Постановлением Госстроя России от 05.03.04 № 15/1. Положения указанной Методики применимы к любому объекту строительства, ремонта и пусконаладочных работ вне зависимости от источников их финансирования при формировании цен на строительную продукцию и выполненные работы.

Зачастую в договор включается условие о гарантийном содержании. В соответствии сданным условием заказчик имеет право удерживать часть цены работ в виде обеспечения надлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств по качеству выполненных работ. Сумма содержания выплачивается подрядчику при условии устранения замечаний либо в случае отсутствия замечаний в течение гарантийного срока.

 Срок выполнения работ по договору строительного подряда

 Срок, как и цена, относится к существенным условиям договора строительного подряда.

В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Таким образом, согласно ст. 432 ГК РФ договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок, установленный законом или иным правовым актом, сделкой или назначенный судом, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Что же касается гарантийного срока, в соответствии с п. 4 ст. 755 ГК РФ в случае обнаружения в течение гарантийного срока недостатков заказчик должен в разумный срок оповестить о них подрядчика. Согласно п. 2 ст. 755 ГК РФ подрядчик не отвечает за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта, произведенного самим заказчиком или третьими лицами.

В отличие от возможности устанавливать в договоре «приблизительную» цену, «приблизительный» срок устанавливать организации не могут. То есть не допускается нечеткое установление сроков выполнения работ, например, «не позднее двух месяцев с даты подписания договора» и т. п. Поданному вопросу имеется многочисленная судебно-арбитражная практика.

Если работы выполняются поэтапно, то на это обязательно должна присутствовать ссылка в договоре. В документе следует указать конкретные виды работ по каждому этапу и конкретные сроки их выполнения.

По каждому из этапов выполненных работ сторонами договора подписывается акт выполненных работ по форме КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», утвержденной Постановлением Госкомстата России от 11.11.99 №100. Поэтапная приемка выполненных работ по договору строительного подряда предусмотрена ст. 753 ГК РФ. Этапы выполнения работ и их стоимость, указанные в договоре строительного подряда, должны совпадать со сведениями, указанными в актах выполненных работ. При исполнении договора строительного подряда организациями также могут использоваться формы №КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат».

В случае если договором строительного подряда не предусмотрено выполнение работ по этапам, то акты приемки выполненных работ должны подписываться ежемесячно или ежеквартально. Условие о сроках проведения сверки взаиморасчетов сторон также следует отразить в тексте договора.

Запрещается проведение строительных или связанных со строительством работ без наличия необходимых для этого инженерных исследований, лицензий и разрешений на строительство.

Разрешение на строительство выдается на основании заявлений физических или юридических лиц в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. В наличии должны быть документы, удостоверяющие права заинтересованных лиц на земельные участки, а также утвержденная проектная документация.

Изменение сроков выполнения работ по договору подряда должно производиться исключительно по соглашению сторон и оформляться дополнительным соглашением к договору. Несоблюдение подрядчиком оговоренных сроков может служить основанием для расторжения договора. В соответствии с оговоренным в договоре сроком выполнения работ рассчитываются неустойки в случае неисполнения подрядчиком обязательств.

 Ответственность сторон договора строительного подряда

 Следует отметить, что любые строительные работы оказывают влияние на окружающую природную среду, поэтому одним из важных моментов, которые необходимо также оговорить в договоре строительного подряда, является условие об охране окружающей среды. В соответствующий раздел договора стороны могут включить условие о порядке утилизации вредных веществ, полученных вследствие строительства, а также ответственность за нарушение природоохранных мероприятий. В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ) юридические и должностные лица несут ответственность за нарушения градостроительных норм, а также за самовольную вырубку многолетних зеленых насаждений на территориях общего пользования.

Контролирующими органами могут выдаваться предписания, обязательные к исполнению, участникам строительной деятельности. Уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний органов архитектуры и градостроительства грозит виновным лицам административной ответственностью в соответствии с КоАП РФ, в частности по статьям:

•   ст. 19.4 «Неповиновение законному распоряжению должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль)»;

•   ст. 19.5 «Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль)»;

•   ст. 19.6 «Непринятие мер по устранению причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения»;

•   ст. 19.7.2 «Непредставление сведений или представление заведомо недостоверных сведений в орган, уполномоченный на осуществление контроля в сфере размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд»;

ст. 19.7.4. «Непредставление сведений либо несвоевременное представление сведений о заключении государственного или муниципального контракта либо о его изменении, исполнении или расторжении в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, уполномоченные на ведение реестров».