Учет затрат на строительство жилого дома
Вопрос: Организация-застройщик осуществляет свою деятельность в рамках Федерального закона от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Работы по строительству объектов ведутся с привлечением подрядных организаций. Средства на строительство привлекаются по договорам долевого участия, заключенным с физическими лицами.
В процессе ведения бухгалтерского учета организация исходит из следующих норм и правил, вытекающих из действующего законодательства РФ:
• объектом строительства признается многоквартирный дом в целом;
• средства, полученные от дольщиков, учитываются на счете 86 и НДС не облагаются;
• учет инвестиций ведется по фактическим расходам по каждому объекту, каким является многоквартирный дом;
• средства, полученные от дольщиков, не учитываются в составе доходов организации при определении налоговой базы по налогу на прибыль (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
• ведется раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования объектов долевого строительства;
• привлекаемые денежные средства по договорам долевого участия используются застройщиком исключительно для строительства объектов долевого участия — многоквартирных жилых домов;
• учет материалов, используемых для строительства, ведется на счете 08; входящий НДС к возмещению не предъявляется;
• согласно учетной политике, действующей в организации, финансовый результат определяется по каждому объекту долевого строительства.
В связи с упорядочиванием системы ведения бухгалтерского и налогового учета в организации и неоднозначностью правовых подходов к решению вопросов по вышеназванным позициям правомерно ли применение организацией вышеназванных принципов, норм и правил?
Ответ:
Письмо Минфина РФ от07.02.11 №03-03-06/1/75
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Пункт 2 ст. 2 Закона №214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. При этом указанным пунктом установлено, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.
Учитывая изложенное, расходы, осуществленные за счет средств дольщиков в рамках целевого финансирования в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, для целей налогообложения прибыли организаций в состав расходов не включаются.
Согласно п. 5 ст. 270 Кодекса в целях налогообложения прибыли у застройщика не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества.
Таким образом, затраты, связанные со строительством жилого дома, застройщик осуществляет за счет аккумулированных на его счетах средств дольщиков.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 8 Закона №214-ФЗ), и с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными (ст. 12 Закона №214-ФЗ).
По окончании строительства застройщик на дату подписания документа о передаче объекта долевого строительства определяет финансовый результат (прибыль) от строительства. Одновременно сообщаем, что согласно п. 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.05 №45н обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.
Заместитель директора Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С. В. Разгулин
