Покупка для перепродажи
Фирма 29.12.06 купила фундамент под многоквартирный жилой дом на земельном участке с НДС. Объект приобретен для последующей перепродажи. Сделка оформлена договором купли-продажи, зарегистрированным в регистрационной палате, и актом приема-передачи, составленным в произвольной форме.
Возникают следующие вопросы:
• Бухгалтерия продавца передает объект по акту приема-передачи объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма №ОС-1) 31.12.06. Правильно ли оформлен документ, и какой датой должна бухгалтерия оформить акт передачи?
• На какой счет оприходовать «незавершенку» и надо ли вводить его в эксплуатацию, если мы не будем достраивать дом, а только оформим земельный участок и продадим?
• Счет-фактуру бухгалтер продавца выписал 31.12.06, а получен он 06.03.07. Необходимо поставить дату получения на счете-фактуре и возместить НДС в марте?
• Если это основное средство, то к зданию или сооружению оно относится и какой код по ОКОФ?
• Как исчислять срок полезного использования земельного участка и объекта незавершенного строительства?
• Если земельный участок приобретен для дальнейшей перепродажи, нужно ли вводить его в эксплуатацию? Если нужно, то в какой срок после приобретения? Это все важно для расчета налога на имущество, можно ли его не начислять, т. к. земельный участок и «незавершенка» не используются, а суммы большие?
ОТВЕЧАЕТ НАДЕЖДА ШАТОХИНА, генеральный директор ООО «Консаптинг Северо-Запад»
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, фундамент здания, не законченного капитальным строительством, является объектом недвижимости.
Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по указанному договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и происходит в момент такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (например, акта приемки-передачи, который может быть оформлен, в том числе, и актом по форме № ОС-1). Таким образом, дата акта о приеме-передаче объекта должна совпадать с датой фактической передачи объекта от продавца покупателю.
В рассматриваемом случае объект недвижимости, приобретенный организацией с целью перепродажи, подлежит принятию к учету в качестве товара в составе материально- производственных запасов (п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально- производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.01 №44н). Однако до момента государственной регистрации права собственности объект недвижимости, принятый от продавца по акту приемки-передачи, не является собственностью организации, следовательно, не может быть принят к учету по счету 41 «Товары». Согласно п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н, затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, относятся к незавершенным капитальным вложениям. Поэтому в этой ситуации возможно поступить следующим образом.
1. Отразить принятие к учету объекта недвижимости, предназначенного для перепродажи и принятого по акту приемки-передачи до государственной регистрации права собственности, записью по Дт08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Приобретение объектов недвихимости для продажи», в корреспонденции с Кт60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Сумма НДС, отраженная в акте приемки-передачи объекта, отражается по Дт19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции со счетом 60.
2. На дату государственной регистрации права собственности организация может отразить объект недвижимости, приобретенный для продажи, по дебету счета 41 «Товары» в корреспонденции с Кт08, субсчет «Приобретение объектов недвижимости для продажи» (на сумму договорной стоимости объекта без учета НДС), и в корреспонденции с Кт76 (на сумму расходов на регистрацию) (п. 5, 6 ПБУ 5/01, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности, утв. Приказом Минфина России от 31.10.00 №94н). Предлагаемая корреспонденция по Дт4I и Кт08 не предусмотрена Инструкцией по применению Плана счетов. Однако Инструкцией предусмотрена возможность дополнения организацией типовых схем в случае возникновения соответствующих фактов хозяйственной деятельности. Кроме того, указанная корреспонденция была предложена в Письме Минфина России от 28.07.99 №04-03-10 (ответ на частный запрос налогоплательщика) для отражения в бухгалтерском учете квартир, приобретенных с целью перепродажи.
Так как объект недвижимости и земельный участок подлежат принятию к учету в качестве товара в составе материально-производственных запасов, а не в качестве основного средства, вводить их в эксплуатацию, а также определять срок полезного использования не нужно. Кроме того, земельные участки (как объекты основных средств) не подлежат амортизации пив бухгалтерском (п. 17 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина России от 30.03.01 №26н), ни в налоговом учете (п. 2 ст. 256 НК РФ).
Правила применения вычета по НДС установлены в ст. 171, 172 Налогового кодекса РФ. При этом наличие счета-фактуры, оформленного в соответствии с требованиями законодательства, является одним из обязательных условий для вычета (п. 1 ст. 172 ПК РФ). Поэтому принятие НДС к вычету возможно только в том периоде, когда счет-фактура будет получен покупателем. Аналогичная точка зрения высказана в Письме МНС России от 13.05.04 03-1- 08/1191/15@ и в Письме Минфина России от 16.06.05 №03-04-11/133.
Однако при переносе вычета на более поздний период организации целесообразно иметь доказательства того, что счет-фактура получен с опозданием. Это поможет избежать проблем с налоговыми органами при выездной налоговой проверке. Так как, по мнению инспекторов, самовольное применение вычета в более позднем периоде является ошибкой в исчислении налоговой базы по НДС, которую необходимо исправить в порядке, установленном ст. 54 НК РФ, с представлением уточненной налоговой декларации (Письмо ФНС России от 06.09.06 № ММ-6-03/896).
При этом доказательствами того, что счет-фактура получен с опозданием, могут быть конверт от поставщика с почтовым штемпелем, на котором указана дата отправления письма; указание даты получения на самом документе, заверенной подписью поставщика или курьера; журнал регистрации входящей корреспонденции и т. п. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Следовательно, объект, приобретенный для перепродажи, в налогооблагаемую базу по налогу на имущество не включается.
