Передача имущества в аренду

 НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

В целях налогообложения прибыли средства, полученные арендодателем от сдачи имущества, признаются его доходами. Пункт 4 статьи 250 НК РФ относит доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду) к вне реализационным доходам. При этом кодекс не делает различий в том, является сдача имущества в аренду предметом деятельности организации или нет. Казалось бы, в любом случае получение такого дохода следует относить к вне реализационным доходам. Однако имеется немало организаций, для которых сдача имущества в аренду является основным или вообще единственным видом деятельности. В этом случае было бы целесообразно учитывать получение такого дохода как доход от реализации. Несмотря на то что прямого указания на это в Налоговом кодексе РФ нет, основания для такого подхода все-таки имеются. Прежде всего, отметим, что Письмо МНС РФ от 10.04.2002 №02-5-10/48-Н888 «Об учете доходов от сдачи имущества в аренду в составе доходов от реализации по главе 25 Налогового кодекса Российской Федерации» (далее -Письмо) рассматривает сдачу имущества в аренду как деятельность, связанную с оказанием услуг. Статья 38 НК РФ признает услугой для целей налогообложения деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. В соответствии со статьей 39 НК РФ реализацией услуг организацией признается возмездное оказание услуг одним лицом другому (в ряде случаев и на безвозмездной основе).

Аналогичная норма содержится в статье 779 Гражданского кодекса РФ. В ней определено, что при оказании услуги исполнитель совершает определенные действия или осуществляет определенную деятельность. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

По мнению МНС России, определяющий вывод по вопросу об экономической природе аренды имущества сделал Верховный Суд РФ. В своем решении от 24.02.99 № ГКПИ 98-808, 809 он подчеркнул, что норма статьи 779 ГК РФ фактически не исключает возможности распространения правил договора возмездного оказания услуг и на договор аренды имущества. Таким образом, Верховный Суд РФ фактически распространил нормы договора возмездного оказания услуг на договор аренды имущества. Следовательно, если одним из видов деятельности организации является сдача имущества в аренду, то этот вид деятельности для целей налогообложения будет являться деятельностью по оказанию услуг. Если предоставление в аренду имущества является предметом деятельности организации (операции выполняются на постоянной основе), то доходы от этой деятельности будут рассматриваться не как вне реализационные, а как доходы от реализации услуг в соответствии со статьей 249 НК РФ. В том случае, если операции по сдаче имущества в аренду не являются предметом деятельности организации (разовые операции), то полученные доходы в соответствии с упомянутым выше пунктом 4 статьи 250 НК РФ следует учитывать в составе вне реализационных доходов.

Отметим также, что в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Поэтому Письмо сделанные выше выводы распространяет и на договоры субаренды.

 БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

 По общему правилу при передаче имущества в аренду оно продолжает учитываться на балансе арендодателя, за исключением случаев аренды предприятия и финансовой аренды. Организация может передавать в аренду как временно не используемое в производственных и непроизводственных целях имущество, так и имущество, специально приобретенное для передачи в аренду с целью получения дохода. Организация, передающая в аренду временно не используемое имущество, должна обеспечить его обособленный учет.

В соответствии с Планом счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года №94н (далее — План счетов и инструкция по его применению) для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, запасе, на консервации, в аренде и доверительном управлении предназначен счет 01 «Основные средства». Для учета передачи основного средства в аренду можно открыть субсчет «Основные средства, переданные в аренду».

Аналитический учет необходимо организовать таким образом, чтобы обеспечить возможность получения данных по видам основных средств, местам их нахождения, арендаторам и тому подобное. Передача имущества арендатору будет отражена в учете арендодателя следующим образом (табл. 1).

В общем случае при передаче имущества в аренду арендодатель продолжает учитывать его в составе собственного имущества. Если объектом аренды являются, например, основные средства, то после передачи их арендатору они продолжают учитываться у арендодателя на счете 01 «Основные средства». Основные средства входят в налогооблагаемую базу по налогу на имущество и, поскольку само имущество продолжает числиться на балансе арендодателя, именно он будет являться плательщиком налога на имущество. Арендодателю при установлении размера арендной платы следует учесть этот факт и установить такой размер арендной платы, который позволит покрыть данные расходы и получить прибыль от сдачи имущества в аренду.

При отражении арендной платы следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденным приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, в соответствии с п. 5 которого в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью. Выручка от сдачи имущества в аренду для организаций, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов, будет отражаться на счете 90 «Продажи» субсчет «Выручка».

Если предоставление активов в аренду не является предметом деятельности организации, то согласно п. 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются операционными доходами. В этом случае, соответствующие доходы будут отнесены к операционным (прочим) доходам. Отражать такие доходы необходимо на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Прочие доходы».

 ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ СДЕЛКИ

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст.607 ГК РФ).

В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: наименование, характеристику, место нахождения — для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии данных в договоре аренды объект передачи считается несогласованным, а договор — незаключенным. Помимо этого в договоре аренды должны быть указаны: размер арендной платы, срок договора аренды, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, условия прекращения договора аренды, штрафные санкции за нарушение условий договора, иные условия, предусмотренные законодательством РФ.

Сторонами по договору являются арендодатель и арендатор. Арендодателем является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником или законом сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату. В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Основным документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем по передаче имущества и исполнение обязательств арендатора по принятию данного имущества в аренду, является акт приема-передачи помещения, оборудования и т. п. На основании этого документа определяется момент реальной передачи арендатору помещения или оборудования во владение и пользование. Если подписание договора совмещается с актом передачи помещения или оборудования арендатору, то договор будет реально исполнен при его подписании. В акте приема передачи имущества в аренду указывается наименование имущества, характеристика его качества, для недвижимого имущества его нахождение и другие признаки, позволяющие точно определить объект и его состояние.

Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания акта передачи, то такие действия оцениваются как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя — по передаче, арендатора — по принятию объекта (ст.655 ГК РФ). В этом случае договор аренды считается расторгнутым, так как передача объекта составляет суть договора аренды (ст.453 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать арендную плату только после передачи имущества в аренду, что должно фиксироваться актом приема- передачи имущества в аренду (постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 №678/96). Сроки внесения арендной платы устанавливаются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения.

Изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год, причем размер арендной платы может и увеличиваться, и уменьшаться (п.З ст.614 ГК РФ).

Волобуева О. Ю.,

бухгалтер СПб ГУ «Центр мониторинга и экспертизы цен»