Новые требования выдачи разрешения на строительство

МАРИЯ ГРОЗЕНКОВА, АКГ «Прайм Эдвайс»

 Разрешение на строительство, выданное до дня вступления в силу Федерального закона от 18.07.11 №224-ФЗ, признается действительным.

  18 июля 2011 года Президент России подписал Федеральный закон №224-ФЗ «О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Изменения коснулись не только ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации «Разрешение на строительство», но и ст. 55 «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» в части порядка выдачи разрешений и полномочий соответствующих органов.

 

Разрешение на строительство

 В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Обязанность, связанная с получением разрешения, имеет публичное начало, обусловленное градостроительным законодательством.

Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории, а в случае строительства и реконструкции линейных объектов — проекту межевания территории. По сути, разрешение на строительство является основным документом, дающим застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства.

 

 Органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство

 По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключение составлял п. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, когда на земельный участок, эксплуатируемый для будущего строительства, не распространялось или не устанавливалось действие градостроительного регламента. В этом случае разрешение на строительство выдавалось федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Однако с введением в действие Закона №224-ФЗ ряд исключений из этого общего правила был дополнен. В зависимости от того, какой объект подлежит застройке или реконструкции, определяется уполномоченный орган, который дает разрешение на строительство. Указанные изменения были внесены в п. 5 и 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, для наглядности они приведены в таблице:

До введения в действие Закона №224-ФЗ исключения из общего правила выдачи разрешений на строительство кроме как в ГСК РФ предусмотрены не были. Теперь возможность пересмотра указанного порядка законодательно закреплена также за федеральными законами.

Важным моментом является то, что в случае, если разрешение на строительство объекта капитального строительства выдано до дня вступления в силу Федерального закона от 18.07.11 №224-ФЗ органами, отличными от приведенных в таблице, такое разрешение также признается действительным. В этом случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство.

При получении разрешения на строительство помимо ГСК РФ следует также руководствоваться Примерным положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденным Приказом Минстроя России от 03.06.92 №131. В соответствии с п. 2 Положения разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдается застройщику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют, — органами архитектуры и градостроительства. При этом выдача разрешений на выполнение работ по сложным объектам производится с участием специалистов соответствующих территориальных органов Госархстройнадзора.

 

 Изменения, вносимые в разрешение на строительство в случае перехода прав на земельный участок

 В значительной мере изменения коснулись и п. 21 ст. 51 ГСК РФ. Статья регулирует сохранение срока действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства. Законом от 18.07.11 №224-ФЗ был введен п. 21.1 данной статьи, указывающий на исключения из общего правила. Теперь действие разрешения на строительство прекращается в случае:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3) расторжения договора аренды (и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки);

4) прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Срок действия разрешения на строительство прекращается на основании решения органа, уполномоченного на выдачу разрешений. Решение принимается в срок до 30 рабочих дней со дня прекращения прав на земельный участок или права пользования недрами. Решение о прекращении действия разрешения также может быть принято в случае получения уполномоченными органами уведомления исполнительного органа государственной (исполнительной) власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении прав на земельный участок.

Помимо исключений к п. 21 ст. 51 ГСК РФ Законом от 18.07.11 №224-ФЗ были добавлены другие пункты, регулирующие, в частности, вопросы использования полученных разрешений на строительство в случаях образования земельных участков в результате объединения или разделения (п. 21.6 и 21.7 ст. 51 ГСКРФ).

В случае образования земельного участка путем объединения, в отношении которых (или одного из которых) выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении. При разделе земельных участков, их перераспределении или выделе из земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, соблюдая требования к размещению объектов, установленных в соответствии с градостроительным и земельным законодательством. То есть в таком случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство или реконструкцию объекта. При этом ранее выданный градостроительный план разделенного (перераспределенного) земельного участка утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

Следует обратить внимание, что в соответствии с п. 21.5 ст. 51 ГСК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство и реконструкцию объекта в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Такой же порядок пользования разрешением на строительство применяется и в случае переоформления лицензии на пользование недрами — новый пользователь недр вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта в соответствии с ранее выданным разрешением (п. 21.9 ст. 51 ГСК РФ).

При этом физические и юридические лица, у которых возникло право на земельный участок в связи:

• с приобретением такого права;

• с объединением земельных участков;

• с разделением (перераспределением, выделом) земельных участков;

• с переоформлением лицензии на пользование недрами —

обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. При этом в уведомлении необходимо будет указать соответствующие реквизиты:

 1) правоустанавливающие документы на земельные участки в случае приобретения на них прав;

2) решения об образовании земельных участков в случаях (если решение об образовании земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления);

3) градостроительный план земельного участка в случае его образования путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков;

4) решение о предоставлении права пользования недрами и решения о переоформлении лицензии на право пользования недрами.

Одновременно с подачей уведомления физические и юридические лица могут подать копии соответствующих документов. Срок подачи уведомления законодательно не установлен. А вот копии документов нужно подать в срок до 10 рабочих дней со дня получения уполномоченными органами уведомления, в течение этого срока принимается решение о внесении изменений в разрешение на строительство.

В случае если указанные документы не будут представлены заявителем, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы обязаны запросить такие документы или сведения, содержащиеся в них, в соответствующих органах государственной власти или органах местного самоуправления. А в случае если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержатся необходимые сведения, копию таких документов обязано представить физическое или юридическое лицо, обладающее правом на земельный участок.

Однако следует отметить, что в соответствии со ст. 6 Закона от 18.07.11 №244-ФЗ данная норма начнет действовать только с 1 июля 2012 года. Таким образом, до 1 июля 2012 года заявителям необходимо самим представлять копии названных документов. Непредставление заявителем копий в течение указанного срока будет являться основанием для отказа в принятий решения о внесении изменений в разрешение на строительство. Помимо этого правообладателю земельного участка также может быть отказано во внесении изменений в случае:

• если в представленном уведомлении отражены недостоверные сведения;

• планируемое размещение объекта капитального строительства не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.

 

 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

 Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие построенного (реконструированного) объекта градостроительному плану земельного участка, а в случае строительства, реконструкции линейного объекта — проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в органы, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, определение органа, уполномоченного на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, никаким образом не связано с нововведениями Закона №224-ФЗ, поскольку разрешение выдает тот же орган, что выдал вам и разрешение на строительство. Приведенные в Законе №224-ФЗ изменения касательно органов, уполномоченных на выдачу разрешений, относятся только к объектам, разрешение на строительство которых получено уже после вступления в силу указанного Закона.

 

 Документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

 Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заявителю необходимо представить следующие документы (п. 3 ст. 55 ГСК РФ):

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта — проект планировки территории и проект межевания территории;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности, оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Документ должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию участка. Документ также должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.

Также согласно п. 4 ст. 55 ГСК РФ Правительством РФ могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные документы запрашиваются уполномоченными органами на основании полученных заявлений о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в органах, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

При этом наравне с порядком предоставления документов при внесении изменений в разрешение на строительство до 01.07.12 заявители обязаны подавать указанные документы самостоятельно.

В соответствии с п. 6.1 ст. 55 ГСК РФ неполучение (несвоевременное получение) указанных документов не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но опять же только после вступления в силу данного пункта, т. е. с 01.07.12.

 На данный момент основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:

1) отсутствие документов, указанных в п. 3 ст. 55 ГСК РФ настоящей статьи;

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта — требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию посмотренный объект капитального строительства ставится на государственный учет. При реконструкции объекта капитального строительства в документы государственного учета вносятся соответствующие изменения.

 

 Формы документов

 Постановлением Правительства РФ от 24.11.05 №698 введена форма разрешения на строительство. В Приложении к Приказу министра от 19.10.06 №120 приведена инструкция о порядке ее заполнения.

Форма заявления на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию приведена в Приложении №2 к Приказу Министра регионального развития РФ от 02.07.09 №251.

 Сама форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также приведена в Постановлении Правительства РФ от 24.11.05 №698. Инструкция по ее заполнению приводится в Приложении к Приказу министра от 19.10.06 №121.

 

Ответственность

 Соблюдение требований, предъявляемых к порядку получения разрешения на строительство, а также внесения в него изменений — важный момент для организаций. Нарушение установленного законодательства грозит достаточно существенными штрафами для юридических и должностных лиц.

В соответствии с п.1 ст. 9.5. КоАП РФ строительство, реконструкция объектов капитального cтроительства без разрешения на строительство в случае, если наличие разрешения обязательно, влекут наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч руб.;

• на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч руб.;

• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч руб. или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток;

• на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона руб. или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Согласно п. 2 ст. 9.5. КоАП РФ штрафы предусмотрены и за нарушение сроков направления в уполномоченные органы уведомления о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства (или неуведомление о сроках завершения работ, которые подлежат проверке). В таком случае нарушение грозит наложением административного штрафа:

• на граждан в размере от пятисот до одной тысячи руб.;

• на должностных лиц — от десяти тысяч до тридцати тысяч руб.;

• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от десяти тысяч до сорока тысяч руб.;

• на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч руб.

В соответствии с п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, когда оно не требуется) влечет наложение административного штрафа:

• на граждан в размере от пятисот до одной тысячи руб.;

• на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч руб.;

• на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.