Доход заказчика-застройщика
Организация является заказчиком-застройщиком и подрядчиком, привлекает средства дольщиков. Как рассчитать инвестиционный доход, если часть жилья остается у организации? Когда рассчитывается НДС и налог на прибыль с него?
Отвечает ДМИТРИЙ ЛИПАТОВ, юрист юридической компании «Налоговик»
Основным документом, которым должны руководствоваться заказчики-застройщики, является Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина РФ от 30.12.93 №160.
В силу поди. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению налогом на прибыль с даты их получения.
При этом к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному дольщиком (организацией или физическим лицом) — источником целевого финансирования. Из анализа данного положения следует, что направления и цели, на которые могут быть израсходованы средства целевого финансирования, устанавливаются дольщиками.
По окончании строительства заказчик-застройщик на дату подписания акта сдачи-приемки жилого дома в эксплуатацию определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности.
При фактическом использовании полученных средств не по целевому назначению они также включаются во внереализационные доходы на дату нецелевого использования в соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 14 ст. 250, подп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ. Таким образом, в состав доходов организации-застройщика после завершения строительства включается только разница между суммами, полученными от участников долевого строительства и произведенными затратами на строительство. Об этом говорится в Письмах Минфина РФ №03-07-10/02 от 25.03.08 и от 08.02.07 №03-11-04/2/29.
При этом Минфин России выразил и другую позицию по вопросу налогообложения доходов организаций-застройщиков в Письмах от 07.08.07 №03-03-06/1/544 и от 23.11.04 №07-05-14/306. По этому варианту вознаграждение заказчика-застройщика за услуги, оказываемые им самостоятельно, включается в состав доходов от реализации, а расходы на его содержание учитываются в составе расходов по ст. 272, 318, 319 НК РФ. На основании этих Писем можно сделать вывод, что в ситуации, когда строительство ведется собственными силами застройщика, он должен признавать доходы от реализации работ (услуг) в общеустановленном порядке по п. 1 ст. 249 НК РФ и не применять норму подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
В такой неоднозначной ситуации каждой организации следует самой принять решение, какими разъяснениями Минфина России она будет руководствоваться при расчете налога на прибыль.
Если часть жилья остается у организации, следовательно, выполненные строительно-монтажные работы предназначались для собственного потребления. Начислять НДС по выполненным для собственного потребления СМР, в соответствии с п. 10 ст. 167 НК РФ, нужно в конце каждого налогового периода. Поэтому вам нужно начислять НДС по таким работам ежеквартально исходя из объема СМР, выполненных в течение этого квартала, разъяснения можно найти в Письме Минфина РФ от 16.01.06 №03-04-15/01.
Что касается реализуемых по долевому строительству жилых помещений, то день, на который продавец прав на жилые дома и помещения, доли в них, а также прочие помещения, должен определять налоговую базу и исчислять НДС, установлен п. 8 ст. 167 НК РФ. Таким днем признается день уступки имущественного права новому владельцу в соответствии с условиями договора или день исполнения обязательства должником. Значит, обязанность исчислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором заключен договор уступки. Если договор уступки подлежит государственной регистрации, то момент уступки — дата государственной регистрации договора.
